Sukcesywnie maleje grono użytkowników wieczystych gruntu. Coraz większa jest liczba tych, którzy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przekształcają w silniejsze prawo własności. Nic dziwnego - życie użytkownika wieczystego jest trudne i najeżone wieloma pułapkami, zastawionymi przez obowiązujące przepisy prawa.

Zasada określania opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu pokazuje, że jest to rodzima wersja podatku katastralnego. „Podatek” ten odnosi się jednak wyłącznie do wartości gruntu. Praktyka chaotycznego i uznaniowego charakteru określania wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wywołuje uzasadniony sprzeciw użytkowników wieczystych. Danina publiczna winna wynikać z oczywistych, zrozumiałych i przekonujących zasad. Za niedopuszczalną należy uznać praktykę stosowania wobec użytkowników wieczystych rozwiązań siłowych, w których „siła” instytucji publicznej wykorzystywana jest przeciwko jej sponsorom - podatnikom. A tak się niestety często dzieje.

Zasady naliczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu określone zostały w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Z art. 72 ust. 1 wynika, że opłaty z tytułu użytkowania ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości. Z kolei cena nieruchomości ustalana jest, zgodnie z art. 67 ust. 1, na podstawie jej wartości. Oznacza to więc, że podstawą ustalenia wysokości opłat za wieczyste użytkowanie gruntu winna być wartość rynkowa gruntu, a więc najbardziej prawdopodobna cena, za jaką grunt ten można sprzedać. Różnie z tym jednak bywa.

Wartość rynkowa nie obowiązuje wówczas gdy cena ustalona w drodze przetargu jest wyższa od wartości rynkowej. W takim przypadku uznaje się, że użytkownik wieczysty w postępowaniu przetargowym sam sobie wyznaczył wysoką opłatę roczną i musi konsekwentnie ponosić tego skutki. Na zmianę wysokości opłaty rocznej może liczyć tylko wówczas gdy wartość rynkowa nieruchomości osiągnie cenę wyższą niż cena z przetargu. Może więc liczyć jedynie na wzrost opłaty. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkalne okres oczekiwania na wyznaczenie opłaty od wartości rynkowej gruntu ograniczono do 5 lat. Dla pozostałych nieruchomości żadnych ograniczeń czasowych nie przewidziano. Konsekwencje tego ponosi co najgorsze także nabywca prawa użytkowania wieczystego na rynku wtórnym.

Warto dalej zauważyć, że cena gruntu ustalana w przetargu na oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ze swej natury nie ma nic wspólnego z rynkiem. Uczestnicy przetargu nie walczą o nabycie prawa własności, lecz o cel doraźny, którym jest wejście w posiadanie gruntu za pierwszą opłatę za wieczyste użytkowanie, która wynosi 15-25% wartości rynkowej gruntu. Biją się więc między sobą o to, kto skłonny jest zapłacić najwięcej za tę pierwszą opłatę. O konsekwencjach przyszłych, a więc o opłatach rocznych płaconych przez kolejnych nabywców nieruchomości, mało kto się zastanawia. Natomiast o możliwości funkcjonowania tego mechanizmu przekonują się nabywcy nowo realizowanych lokali mieszkalnych. Zmuszeni są oni wnosić opłatę za wieczyste użytkowanie od kwoty mocno wykraczającej wartość rynkową gruntu. Pojawić się może okoliczność, w której z powyższych przyczyn na sąsiadujących ze sobą nieruchomościach obowiązują rażąco różne opłaty. Powodem takiej sytuacji jest fakt, że raz podstawą naliczania opłaty jest wartość rynkowa, a innym razem wartość wykreowana sztucznie. Po pewnym czasie instytucja wymierzająca podatek zapomina o źródle różnic i chętniej opowiada się za wartościami wyższymi, ponieważ one generują większe wpływy. Wszczynany jest więc proces, w toku którego wykazywane jest podatnikom, że stosowniejsze są większe wartości od wartości mniejszych. Zanim podatnik zdoła wykazać rację, które leży po jego stronie, zmuszony jest podejmować bój z instytucją publiczną. Na udowodnienie racji wydatkuje swój czas i niemałe czasem pieniądze. Z pewnością taka sytuacja nie powinna mieć miejsca.

Oczywiście gdyby przedmiotem sprzedaży była wyłącznie własność gruntu problem by nie wystąpił wcale. Być może z czasem użytkowanie wieczyste gruntu przestanie istnieć i problem rozwiąże się samoczynnie. Do tego czasu winna obowiązywać zasada, że obowiązuje wyłącznie jedna wartość - wartość rynkowa gruntu. Jej definicję zawarto w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z obserwacji czynionych w trakcie wyceny nieruchomości wynika, że o wartości nieruchomości decyduje rynek nieruchomości, a nie człowiek. Niezależnie od tego kto jest posiadaczem nieruchomości i do jakiego celu używana jest wartość nieruchomości. Gdy z jakichś przyczyn czynione są odstępstwa od tej zasady pojawiają się konflikty i nieporozumienia. W tym przypadku przykre dla użytkowników wieczystych. Być może warto nachylić się nad tym zagadnieniem i problem zlikwidować.

Wojciech Nurek