Dnia 4-5 grudnia 2008 r. w Warszawie, w Rondo Office Building odbył się V Kongres Finansowanie Nieruchomości Mieszkaniowych w Krajach Europy Środkowowschodniej. Organizatorem kongresu był Związek Banków Polskich. W kongresie uczestniczyło około 100 uczestników w tym około 20% gości zagranicznych. Uczestnikami kongresu byli przedstawiciele banków, instytucji finansowych, podmiotów aktywnie uczestniczących w obsłudze procesu kredytowania, naukowcy oraz dziennikarze. Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych reprezentowali: prezes Tomasz Kotrasiński oraz Wojciech Nurek.

Tematyka konferencji obracała się wokół zdarzeń odnotowywanych ostatnio na rynkach finansowych. Negatywne zjawiska dotknęły wyraźnie proces finansowania nieruchomości. Odczuwalne stało się przyhamowanie ilości udzielanych kredytów oraz związane z tym obniżenie cen nieruchomości. W atmosferze ostudzenia emocji i spadku dochodów pojawiła się konieczność nachylenia się nad wszystkimi ogniwami procesu finansowania nieruchomości. Pojawiają się coraz wyraźniejsze głosy wskazujące na istotną rolę jakości wyceny nieruchomości w całym procesie. Nie należy pomijać faktu, że jest to proces przynoszący dochód.

W efekcie zjawisk, które przetoczyły się ostatnio przez rynek nieruchomości wystąpił niedobór kapitału niezbędnego do realizacji procesu kredytowania. Jako jeden z istotnych źródeł kapitału zaczęły być ponownie rozważane listy zastawne. Kilka lat temu starano się wprowadzić w Polsce instytucję listów zastawnych (ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych). Stworzone dla tego celu banki hipoteczne nie sprostały jednak konkurencji, którą stanowiły dla nich banki uniwersalne. To banki uniwersalne przyjęły na siebie cały ciężar trwającego ostatnich parę lat boomu kredytowego. Utrudnieniem funkcjonwania banków hipotecznych okazały się zbyt restrykcyjne przepisy. Aktualnie trwają prace legislacyjne mające na celu złagodzenie przepisów ustawy. Śladem wcześniejszych pomysłów są liczne kursy odbyte przez rzeczoznawcó oraz certyfikaty, które nadano rzeczoznawcom przygotowującym się niegdyś do obsługi bankowości hipotecznej.

 Z punktu widzenia wyceny nieruchomości istotnym jest, że obrót listami zastawnymi odbywać się będzie na rynku krajowym i międzynarodowym. Wskaźnikiem, który decyduje o jakości listów zastawnych jest współczynnik LtV (wartość kredytu : wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu). Poważne instytucje finansowe zdecydują się nabyć listy zastawne tylko wówczas gdy wiarygodność tego współczynnika znajdować się będzie na odpowiednio wysokim poziomie. Do kluczowych zadań polskich rzeczoznawców należy stworzenie dla tego celu narzędzia o odpowiedniej jakości. Istotne będzie nie tylko oszacowanie nieruchomości ale także określenie jakości dokonanego oszacowania.

Obrót listami zastawnymi na rynku międzynarodowym wymagać będzie od polskich rzeczoznawców sprawnego posługiwania się Międzynarodowymi Standardami Wyceny. Należy się spodziewać, że wyceny dokonywane dla potrzeb sektora bankowego i finansowego będą musiały nawiązywać do zasad wynikających z MSW. Bez tego generowane współczynniki LtV będą budziły wątpliwości.

Kolejnym zagadnieniem, które pojawiło się podczas obrad kongresu, a które związane jest z procesem kredytowania nieruchomości jest konieczność tworzenia narzędzi, które obiektywizują proces wyceny nieruchomości. Dotychczas wykorzystywane narzędzia warsztatowe nie miały dla procesu kredytowania większego znaczenia. Systematyczny wzrost cen nieruchomości zapewniał odpowiedni poziom ryzyka zabezpieczenia kredytowania. Jakość wyceny realizowanej przez rzeczoznawców nie miała większego znaczenia. Czynności relizowane przez rzeczoznawców spłycono do formalnego wykonywania operatów szacunkowych. W bilansie odnotowywanych przez banki dochodów istotne było by wyceny były możliwie najszybsze i najtańsze. Część banków zrezygnowała z wykonywania operatów szacunkowych dla nieruchomości, na których zabezpieczane były kredyty. Ograniczano się do prostych opinii lub prostych ocen. W niektórych przypadkach banki realizowały tę usługę we własnym zakresie.
Sytuacja kryzysowa, na całe szczęście dla rzeczoznawców, zmusza do weryfikacji podejścia do zagadnień związanych z wyceną nieruchomości.

Dla potrzeb banków uczestniczących w procesie kredytowania nieruchomości Związek Banków Polskich tworzy dosyć sprawne narzędzie, którym ma być AMRON (System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami). W systemie znajduje się obecnie około 200 tys. danych. W zasobie danych znajdują się transkacje nieruchomości stanowiących przedmiot zabezpieczenia a także wartości rynkowe określane przez rzeczoznawców majątkowych. System AMRON traktować należy jako narzędzie wspomagające kontrolę rozwiązań systemowych dostarczanych przez rzeczoznawców majątkowych. Istotą jakości wycen realzowanych dla sektora bankowego i finasowego jest niezależność źródeł danych. Wskazuje na to treść opracowanej przez Komisję Nadzoru Bankowego Rekomendacja S a także treść Bazylea II - umowa kapitałowa Bazylejski Komitet Nadzoru Bankowego (www.bis.org) . Zadaniem, które stoi obecnie przed środowiskiem polskich rzeczoznawców jest wykorzystanie doświadczeń przy budowaniu baz danych oraz stworzenie własnego systemu, który będzie w stanie obsługiwać system bankowy na wymaganym poziomie. Rywalizacja pomiędzy dwoma systemami przyczynić się może do systematycznej poprawy ich jakości. Praktyczna różnica pomiędzy dwoma systemami (bankowym i obsługiwanym przez rzeczozanwców) wynikać będzie także z zakresu usług świadczonych przez rzeczoznawców. Obsługa segmentu bankowego to jedynie część porfela zamówień obsługiwanych przez rzeczoznawców. Dochodzi do tego sektor publiczny, sądownictwo, księgowość oraz podmioty prywante. Zakres informacji niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania rzeczoznawców majątkowych jest więc nieco szerszy co musi znaleźć swe odzwierciedlenie w konstrukcji systemu obsługiwanego przez rzeczoznawców.

W trakcie trwania konferencji zwrócono uwagę na obecność reprezentatnów środowiska rzeczoznawców majątkowych. Powodem tego była nie tyle kurtuazja organizatorów ile treść wystąpień. Prezes Tomasz Kotrasiński zabrał głos na jednym z paneli dotykających problematyki najmocniej związanej z wyceną nieruchomości. Wyraził gotowość do aktwynej współpracy PTRM i PIRM z przedstawicielami sektora bankowego mającej na celu skonstruowanie rozwiązań pozwalających w najwyższym stopniu sprostać praktycznym wymaganiom stawianym przed procesem wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności. Wskazał także na świadomość naszego środowiska co do konieczności wdrażania w codzienną praktyktę wyceny zasad wynikających z Międzynarodowych Standardów Wyceny.

WNIOSKI
Zjawiska zachodzące na rynkach finansowych wskazują, że niezbędne jest wprowadzenie zmian na obszarze wyceny realizowanej dla potrzeb sektora bankowego. Istotne jest wsłuchanie się w wymagania zleceniodawcy i uzgodnienie rozwiązań, które satysfakcjonować będą zarówno bankowców jak i rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawcy winni przyjąć rolą eksperta świadomego konsekwencji i celu realizowanej przez siebie czynności. Zadaniem władz PTRM i PIRM jest podejmowanie takich działań, które na rynku zleceń wyróżniać będzie członków tych organizacji. Motywem funkcjonowania obu organizacji jest zapewnienie lepszych warunków pracy swoim członkom. Lepsze warunki to między innymi wyższe wynagrodzenia.
Istotnym aspektem, który wymaga podjęcia działań jest wprowadzenie do codziennej praktyki zasad wynikających z Międzynorodowych Standardów Wyceny. Rozwój wydarzeń wskazuje, że celowym jest by usługi świadczone dla sektora bankowego były realizowane zgodnie z treścią MSW. Jakkolwiek MSW mają charakter dobrowolny to stosowanie tych standardów może się okazać opłacalne z ekonomicznego punktu widzenia. W pierwszej koleności trzeba się z nimi zapoznać i nauczyć je wdrażać w codzienną praktykę.
Dyskusji w naszym gronie wymaga omówienie narzędzi, które maksmalnym stopniu będą pozwalały na obiektywizację wyniku wyceny. Obiektywizacja wymagana jest przy obliczaniu LtV i z uwagi na ragnę tego problemu oraz wymagania zleceniodawców warto nad takimi narzędziami się nieco pochylić. Warto by osoby mające przemyślenia w tym zakresie przyłączyły się aktwynie do dyskusji. Istotne będzie także wsłuchanie się wymagania zleceniodawcy a wniknięcie w praktyki obowiązujące na świecie.

Kongres otworzył dla nas pewne nadzieje ale także ukazał ogrom pracy stojącej przed nami. Perspektywy nowej, nieco lepszej rzeczywistości powinny być dla nas dostateczną zachętą do podejmowania działań, które nie tylko pozwolą nam przetrwać najbliższe lata ale i także zarobić.