Motto:      Ukochany kraj,      Umiłowany kraj,      Ukochany, jedyny, nasz, polski      Ukochany kraj,      Umiłowany kraj,      Ukochana i ziemia, i nazwa (...)      Konstanty Ildefons Gałczyński, Ukochany kraj,    Miejsce akcji: Knurów, województwo śląskie Osoby: Państwo M. – małżonkowie Ewa i Franciszek i ich dwoje dzieci reprezentowani przez jednoosobowego pełnomocnika – razem 5 osób w tym dwoje dzieci.   Skarb Państwa reprezentowany przez: urzędników Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, Wojewoda Śląski i jego urzędnicy, urzędnicy Powiatowego Inspektoraty Nadzoru Budowlanego Powiatu Gliwickiego, Minister...

 Tomasz Kotrasiński, Wojtek Nurek   Istotnym udogodnieniem procesu wyceny nieruchomości jest systematyczna poprawa jakości różnorodnych źródeł informacji o nieruchomościach. Warsztat wykorzystywany w procesie szacowania nieruchomości wzbogacają coraz lepsze publiczne źródła informacji oraz coraz tańsze, wygodniejsze i bardziej zaawansowane narzędzia komercyjne. Rewelacją ostatnich miesięcy okazał się dostęp do elektronicznej księgi wieczystej.  Wbrew wcześniejszym obawom ten cenny ładunek informacyjny nie zdemontował polskiego rynku nieruchomości. Należy się więc spodziewać, że pojawienie się w publicznym obiegu innych istotnych i przydatnych informacji także nie przyhamuje rynku nieruchomości. Nie wstrzyma dążności uczestników rynku do kupowania, sprzedawania i spekulowania nieruchomościami.  Całkiem nieźle sprzyja rynkowi coraz efektywniejszy dostęp do ewidencji gruntów, miejscowych...

Na Ogólnopolskiej Liście Dyskusyjnej Rzeczoznawców Majątkowych , w poście dotyczącym mojego tekstu p.t. Cechy ukryte i ich wykorzystanie w wycenie nieruchomości pytanie zadał mi nasz dobry kolega Paweł Maniakowski rzeczoznawca z Jaworzna: "Witam! Tomku, na Swoim blogu napisałeś "I dopiero ze względu na te reszty modelu, a nie na dane surowe, dokonaliśmy procedury opisanej przez Zbyszka. Dla ułatwienia sobie pracy zastosowałem kwartyle, ale sądzę że w ogólności powinno się raczej zastosować liczności zgodne z rozkładem a nie równy podział kwantylowy, ale to w tej chwili nie ma znaczenia, idzie tylko o ideę analizy". Przetestowałem z sukcesem sposób opisany przez Zbyszka. Proszę jednak napisz więcej na temat Twojego pomysłu tj. zastosowanie liczności zgodnie z rozkładem! Czekam z niecierpliwością i dziękuję." Paweł ...

Autor: Wojtek Nurek   Jasne jest i oczywiste, że sporządzaniem operatów szacunkowych zajmują się rzeczoznawcy majątkowi. Wynika to dosyć wyraźnie z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 7 i art. 156). Całkowicie odmienną materią jest kwestia dokonywania oceny operatów szacunkowych. Kwestia ta uregulowana została w art. 157 ust. 1 ustawy w sposób następujący: Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania...

Autor: Wojtek Nurek   W artykule Niesłuszne odszkodowania á la GDDKiA wiedziona była opowieść o losach Państwa M. i ich niewielkiego mieszkania. Budynek, w którym zamieszkują Państwo M. został przewidziany do wyburzenia. Teren, na którym jest położony przewidziany został na realizację celu publicznego - autostrady płatnej A-1. Historia Państwa M. pokazuje, w jaki sposób instytucje publiczne odpowiedzialne za realizację dróg publicznych wcielają w życie konstytucyjną zasadę: „ Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem ”. Mijają miesiące. Wokół budynku, w którym mieszkają Państwo trwają intensywne prace budowlane. Hałas i drgania wywoływane przez ciężkie maszyny budowlane sprawiają, że życie Państwa M. zamieniane jest systematycznie w koszmar. Dojście do domu wymaga pokonywania toru...

autor:  Wojtek Nurek Co to jest renta planistyczna? Kwestią nie podlegającą dyskusji jest fakt, że właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego (czy też wydanymi dla nieruchomości warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu) dla terenu, na którym leży jego nieruchomość zobowiązany jest do wniesienia jednorazowej opłaty zwanej popularnie rentą planistyczną.  Zarówno w sytuacji gdy następuje uchwalenie czy zmiana planu miejscowego jak i wydana zostaje decyzja o warunkach zabudowy zasada dzielenia się premią ze wzrostu wartości nieruchomości jest jednakowa. Dla uproszczenia pozwolę sobie w dalszej części wspominać wyłącznie o uchwalaniu planu choć sprawa obejmuje wszystkie wymienione  preteksty wyznaczania renty planistycznej. Zasada ta ujawniona została wyraźnie w art. 36 i 37  ustawy z dnia 27 marca 2003...

Autor: Wojtek Nurek   Wśród projektów aktów prawnych przygotowywanych przez Ministerstwo Infrastruktury znaleźć można projekt Rozporządzenia Rady Ministrów zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W projekcie tym znajduje się pomysł na modernizację mocno aktualnie kontrowersyjnego § 36 . Kontrowersyjnego, ponieważ przepis ten wywołuje wiele konfliktów przy wykupie nieruchomości pod drogi publiczne. Podłożem konfliktów jest chroniczne niedoszacowanie odszkodowań wypłacanych za nieruchomości przejmowane pod drogi publiczne.   Nie wchodząc w żargon prawny dosyć łatwo można sobie wyobrazić strukturę słusznego odszkodowania za nieruchomości przejmowane na cele publiczne. Odszkodowanie przysługujące właścicielowi nieruchomości powinno zawierać wartość rynkową nieruchomości, koszty związane z ewentualnym odtworzeniem...

Autor: Wojtek Nurek   Początek roku to często okres, który wiąże się ze zmianą wielkości opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu. Najczęściej jest to jej wzrost, wobec czego siłą rzeczy pojawiają się negatywne reakcje płacących – im wyższe opłaty, tym bardziej negatywne. Dopóki wielkość opłat była znikoma, zainteresowanie sposobem ich wyliczania było nieznaczne. Wzmogło się wyraźnie dopiero teraz, gdy wraz ze wzrostem cen nieruchomości również i one idą nieubłaganie w górę. Warto przyjrzeć się bliżej mechanizmom naliczania daniny publicznej, jaką jest opłata za wieczyste użytkowanie gruntu – konstrukcja wyjątkowo kiepska i skazana na to, że jest i będzie źródłem konfliktów i napięć społecznych. Z mało którą daniną publiczną wiążą się bowiem tak niejednoznaczne i uznaniowe zasady naliczania. Idea opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu Opłata za...

autor: Wojtek Nurek Motto: Strzeżcie się tematów, od których nie można uciec Stanisław Jerzy Lec   Co by nie mówić, ile by nie mówić i jak by nie mówić to i tak nadrzędnym celem wyceny jest ukazanie wartości rynkowej nieruchomości. Nic innego nie jest ważniejsze w procesie wyceny. To wartość jest głównym bohaterem wszelkich dyskusji, sporów i zadrażnień. Głównym zadaniem wyceniającego nieruchomość jest wytropienie tych czynników i zjawisk obserwowanych na rynku nieruchomości, które mają istotny i faktyczny wpływ na wartość. Tropiący winien brać pod uwagę wszystko to co jest możliwe do zaobserwowania. Główną powinnością tropiącego jest obserwacja, obserwacja i jeszcze raz obserwacja. Obserwacja stanowi podstawową pożywkę procesu wnioskowania w procesie wyceny. Przerzucanie ciężaru wyceny w inne obszary to zwykle zabieg mający na...

autor: Wojtek Nurek   Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 22 września 2004 r. tylko z pozoru reguluje wyłącznie specjalistyczne zagadnienia z obszaru obsługiwanego przez rzeczoznawców majątkowych. Przy zastosowaniu tego Rozporządzenia płyną szerokim strumieniem pieniądze właścicieli nieruchomości i użytkowników wieczystych. Płyną także pieniądze publiczne. W tym akcie prawnym definiowane są instrumenty, na podstawie których nalicza się opłaty za wieczyste użytkowanie, opłaty adiacenckie, renty planistyczne, odszkodowania, zobowiązania podatkowe i temu podobne. Innymi słowy tu znajdują się instrumenty regulujące w praktyce wielkość tego strumienia pieniędzy. Naszych pieniędzy!     Aktualnie w Ministerstwie Infrastruktury przygotowywana jest dość istotna co do zakresu...